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谋高利润 金地挤入“代建圈”
文章来源:互联网  发布时间:2017/1/12 14:38:17  已经被浏览:

作为昔日“招宝万金”中的标杆企业,金地此前曾一度“跌落凡尘”。但近来凭借险资强势注入,金地又一次迎来加速扩张期。2016年金地销售额首破千亿。与此同时,金地也正式对外公布代建业务规划布局,在这项计划中,金地将采取无品牌代建、有品牌代建及融资+代建三种模式,在此基础上,还可搭配资金渠道解决、物业管理及家装等延伸服务。业内人士表示,代建业务对企业品牌、管理能力、客户资源等方面都有较高要求,十分考验代建方的风险管控能力和各个区域公司执行能力,业内代建做得好的企业屈指可数。

掘金代建

2016年楼市格局尘埃落定,除了此前的老牌七大千亿房企外,融创、华夏、绿城、华润、金地等5家房企也首次跨入千亿门槛。值得注意的是,早年“招保万金”中金地集团实现销售额首破千亿,重回大众视野。与此同时,另一则消息似乎更引人关注,金地集团有意进军代建业务领域。

对此,金地在回复北京商报记者采访时表示,金地开展代建业务,是基于主营业务基础上,纵向多元化战略发展思路的延伸。代建业务符合行业未来发展方向,能够体现金地品牌价值和社会价值。据介绍,金地的代建业务主要分为无品牌代建、有品牌代建及融资+代建三种,在此基础上,还可搭配资金渠道解决、物业管理及家装等延伸服务。“跨过千亿后,金地此时推出代建业务的时机恰到好处。”一位业内人士分析,重回公众视野的金地渴望充分利用品牌价值推广待建新业务的意图相当明显。

在金地代建业务中,无品牌代建模式指,金地为委托方提供纯粹代建服务,代建项目不使用金地品牌及金地资金;有品牌代建模式指,金地提供代建服务,代建金地品牌,不使用金地资金;而融资+代建模式则为金地提供代建服务,代建项目使用金地品牌,稳盛投资等金地下属专业机构可为项目公司提供融资。

“金地的确正在尝试开展代建业务”,一位了解金地的相关人士在接受北京商报记者采访时表示,市场上传言金地大举进军代建领域的说法可能不太准确,但公司确实比较看重代建业务的发展潜力,也制定了有关代建业务具体措施。该人士介绍,金地代建业务2014-2015年处于初步试水阶段,2016年开始大面积推广。从收益来看,金地的代建收益主要来自于三个方面:品牌使用费、代建管理费以及经营目标超额奖励等。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,在传统开发领域利润空间收窄的情况下,代建作为轻资产运营模式是相当不错的尝试。企业可凭借已有开发经验进行管理输出,确实比拿地开发更有效率。

谁的蛋糕

在金地之前,一些企业已早先一步进入代建领域。绿城2016年前11月的销售额里,也有161亿元左右的代建业务份额;建业地产的代建业务也发展迅速,目前该公司已签约36个代建项目;滨江地产在2015年200多亿元的销售额中,代建业务占比达20%;另一家近来风头正劲的开发商泰禾集团在代建领域也是风生水起,已在深圳运营3个项目,广东则已有6个代建项目。其中,包括信达取得的总价30.3亿元的深圳地价标杆项目和信达取得的上海新江湾城高价地块两个高关注度项目。

这些房企已经把代建业务上升到企业战略高度。滨江房产集团曾表示,代建是公司对品牌输出、管理输出加大拓展力度的体现,符合公司积极推进代建业务的发展战略。项目将纳入公司项目运营管理体系、销售管理体系和审批管理流程,使代建业务风险可控。

“与绿城、滨江、建业等代建模式较为成熟、已经形成代建品牌影响力的企业相比,金地入行稍晚,与其他企业短期在局部会有一番竞争,但长期来看,这个市场的空间足够大。”一位业内人士表示,金地提出的目标客户主要是计划进入一二线的房地产开发商,以及拥有优质土地但主业非房地产的企业。按照这个标准,代建业务的成长空间应该不小,而且还是规避高企的土地价格的不错选择。

然而,并非所有开发商都适合开展代建业务,产品溢价能力强、营造能力名声在外的开发商开展代建业务才可能有市场。比如绿城、滨江、泰禾都是以产品品质过硬著称的开发企业。从这个角度来看,一直打出“科学筑家”理念的金地,近年来在市场上确实开发了一些不错的产品。在北京市场上,金地的产品溢价率也比较高。如金地艺境成为门头沟第一个单价上9万元的别墅产品,金地华著、金地华宸等“华系”产品也称得上标杆项目。

资料显示,金地代建的成都某项目在金地入驻后,项目成交均价同比大幅上涨73%,比项目所在区域的市场均价涨幅还高出11%;成交套数也有近50%的同比上涨幅度,比市场平均涨幅高22%;签约金额上更有同比108%的增幅。

销售均价上也可折射出企业产品溢价能力。2016年上半年,金地公司整体销售均价达到了1.5万元/平方米,而2015年同期为1.23万元/平方米,同比增长约23.44%。

风险相伴机遇

代建给企业带来的机遇显而易见。无需在土地市场血拼,也能有效减少企业资金的沉淀,而且利润率相当诱人。有业内人士披露,绿城的代建业务毛利率可达60%,净利润率可达30%,这较目前房地产行业平均利润率接近个位数的现实优势明显。金地对此显得比较谨慎,表示利润水平需结合代建企业品牌影响力和操盘能力等关键因素综合考虑。

金地方面表示,希望通过代建业务增加公司操盘项目的规模,提高市场占有率,从而加快公司规模化的进程。同时,代建业务还能够与其他相关业务实现协同发展,为企业带来收益。

同时,金地还可提供代建项目前后端延伸服务。金地旗下的稳盛投资、稳盈财富及金诚信小贷等金融平台可为项目公司提供前端的资金渠道解决方案;而金地设计、金地新家、金地物业则可提供后端物业管理及家装等配套服务。

但专业人士表示,代建这个行业不是谁都能玩的。对代建方品牌、管理能力、客户资源等方面都有较高要求,十分考验代建方风险管控能力和区域公司执行能力,行业内代建做得好的企业屈指可数。

金地表示,对代建项目不会来者不拒,会对项目和代建企业进行严格评估,项目必须具备可开发或盘活潜力,并对委托方的合规性和履约能力进行调查。

严跃进分析,代建表面成本虽然较低,但也存在一些隐形成本。例如给地方政府做大型项目或者保障性住房的代建时可能需要进行一些基础设施建设,这与以往企业自身开发项目容易控制成本的情况不同,很可能带来潜在的投入而造成被动,因而与客户的前期沟通显得至关重要。

同时,代建产品质量和品质甚至项目后续运营,都将受到委托方、市场、消费者多重检验和评估,一旦出现问题,对企业的负面影响会比传统开发更大。同时,如果企业过多投入代建业务,很有可能沦为建筑商,对开发商而言,企业开发运营能力都会出现下降。

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