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假期过后来看楼市“十一惊天变”
文章来源:房价点评  发布时间:2016/10/13 12:56:56  已经被浏览:
十一长假已过,今年楼市的十一假期过的可不太平,多地相继出台的限购政策让不少业内人士直呼“楼市变天”。那本次的“变天”是否有前兆?而变完天的楼市现在又处在一个什么样的“气象”下呢?今天,小编将和大家一起进行回顾和分析。

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“变天”前兆
        2016年,可谓是楼市火热的一年。受到2015年的余波影响,开年后的楼市可谓是一路高歌猛进。要说今天的楼市是“变天”的话,那这“变天”的前兆也是亮的异常刺眼。关注我们的读者们可以查看历史记录,早在6月底7月初,我们就曾分析过今年下半年的楼市。而“变天”的前兆我们通过以下几点来回顾一下。

      【地王频出】。2016年开年至今,全国土地市场被“地王”霸屏,近200宗“地王”拍出,溢价率、成交金额、楼板价从一月一刷新,到一周一刷新,到一天一刷新,到一天N刷新,引得业内外人士瞠目结舌。业内人士担忧行业资产泡沫显现,业外人士担心房价涨破天际。

       而今年上半年,品牌房企拿地寸土不让。万科地产、保利地产、华润置地、龙湖地产、碧桂园、绿地等20家大型房企拿地总建筑面积约8322万平方米,同比增长88%;拿地金额约为3505.24亿元,同比上升89%。
      【资金风险】。 首先,收到大环境的刺激,今年7月,65家上市房企公布了上半年业绩预告,业绩上调的企业达44家,35家标杆房企上半年平均完成指标过半,达到64%,这是首次出现上半年指标完成过半的现象。
       而进入7月下半年市场出现了明显的涨幅放缓,成交量开始出现调整的迹象。 然而,考虑到下半年房地产销量回落预期,楼市成交重回冷静的同时,支撑了房企资金链整个上半年的个人房贷,下半年也出现了“哑火”。

       今年下半年开始一线城市、部分二线城市楼市将进入调整周期,市场销售的压力显现。在去库存压力与企业资金面较为紧张的背景下,房企的利润率会继续走低。即使一线城市、部分二线城市楼市基本面好转,由于在公开招拍挂土地市场拿地成本偏高:30大标杆房企因为超过30%的拿地成本增加。“地王”频现,房企的未来运营风险在增加,今年销售带来的利润也可能被未来的运营风险侵蚀掉。

“变天”预言
       收到一系列的数据后,我们当时就得出了下半年楼市政策将集中落地。
     【预言理由一:房价上涨动力依旧存在】
       “从库存角度而言,易居研究院数据显示,2016年6月份,70个城市新建商品住宅存销比为11.0,“经验值判断,14个月为存销比的均衡值或合理值,因此存销比小于14个月基本上就可以认为去库存压力是不大的,自2015年8月份以来,这70个城市去库存周期就一直小于14个月,预计2016年下半年该曲线依然会在12个月左右徘徊,暗示房价上涨动力依然较大。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进曾经分析
     【预言理由二:疯狂拿地仍然是未来最大风险】
       一线城市成交已经开始放缓,部分热点二线城市成交火热,房价地价领涨。预期下半年,房地产调控继续因城施策,升级到一城一策。
       数据也显示,30大标杆房企2016年前7个月拿地金额合计高达3967.77亿元,相比2015年前7月同期的2441亿元,上涨幅度达到了62.5%!不仅仅成交金额明显上涨,土地价格也创了历史最高纪录!,平均拿地价格上涨幅度达到了31%!
     【 预言理由三:相关政府部门不会坐视不管】
       有业内人士分析认为:从政策面走向来看,苏州、南京等城市楼市出台新政后,三季度其他房价上涨幅度超过10%的热点城市楼市调控已经进入“限贷”政策出台的“前夜”,重启“限贷”甚至“限购”已经是大概率的事件了,核心内容显然是通过“提首付,降杠杆”的方式为高烧的楼市降温。同时,针对高价地推动房价上涨现象,三季度“控地王”也将成为政策面走向的非常重要的特征。
骤变十一

“十一惊天变”:楼市调控新政扎堆发布,这里我们直接引用“搜狐焦点网上海站”制作的长图来让大家明白。

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        现在看来,“控地王”措施,在三季度已经集中落地。而四季度房地产市场是否将会存在较大调整压力。我们也将拭目以待。
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