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A股上市房企年内发债近3000亿元 上交所收紧房企发债利空中小房企
文章来源:  发布时间:2016/9/29 14:22:09  已经被浏览:

 近日,一则上海证券交易所将实施房地产公司债券审核新政的消息,引发市场强烈关注。

  对此,国金证券大类资产配置分析师徐阳称,此举与近期房地产市场异常火爆有关,监管层面希望通过提高公司债的融资门槛,来让楼市降温。因为楼市火爆会刺激房企拿地,制造出更多的地王,甚至于推高房价引发抢购潮。

  实际上,证监会此前也曾表示,不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充,募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。不过效果并不明显,这次收紧也预示着房企的融资渠道或再次收紧,政策很可能就此转向。

  同时,《证券日报》根据Wind数据统计后发现,截至9月28日,A股上市房企年内累计发债217只,部分企业的发债次数高达4次以上,总金额达2924.6亿元。发债利率最低则达到了2.7%,超过三分之一的债券利率低于五年期贷款利率。

  中原地产首席分析师张大伟也分析认为,债券市场的大规模发展,是2016年房企资金成本降低的主要原因,大量房企获得了低成本的债券资金,也是其获取高价土地的重要资金来源。

  而根据初步方案,房企发债主体被限定为四类评级为AA级及以上的企业,包括境内外上市的房地产企业;以房地产为主业的央企;省级政府、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房企;中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企。

  针对基础范围内的房企,方案还设定了综合指标评价的方式进行遴选。目前设有五项指标:最近一年末总资产小于200亿元;最近一年末营业收入小于30亿元;最近一年末扣除非经常性损益后净利润为负值;扣除预收账款后资产负债率大于65%;存货中,开发产品、开发成本、土地储备于三、四线城市占比大于50%。若触发一项及以内为正常类,触发两项为关注类,触发三项及以上为风险类。

  对于正常类,交易所会给予正常审核;对于关注类,需要更详细的信息披露,细化到项目具体细节,明确一些契约条款或增信;对于风险类,原则上不受理,需要增信达到AA+及以上再按照关注类审核的要求进行审核。

  对此,中信建投在研究报告中指出,上交所公司债审核新政,主要针对低评级房企和中小型房企。一线和强二线城市大型房企,尤其是大型房企的房地产债偿债压力仍然不大。截至9月19日,房地产企业发债规模已经突破9600亿元,为2015年同期的三倍以上,这使得房地产企业现金流充裕。不过鉴于监管层对房地产泡沫的严厉打压,未来房价上涨势头或被压制。

  中信证券则认为,若房企发债标准收紧,受冲击最大的是近期拿下地王的中小型房企。“融资渠道受到更严苛监管后,缺乏一、二线楼盘控盘能力加之未来资金周转对房价增长高度依赖,一些房企可能无法覆盖成本,导致资金流断裂,债务违约风险增大。反观房地产龙头企业,融资空间将进一步扩大,资金滚续压力减小之后,进可投资扩张、退可派息分红”。


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