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仟邦资都:严把风控关,坚持房产足值抵押
文章来源:  发布时间:2015/6/29 13:56:22  已经被浏览:
内文提示:房产抵押担保类理财产品在确保每笔投资资金都有一套“足值”的抵押房产做保障时才最安全。其中,“足值”的关键在于房产的清算价值能否全额覆盖投资人的本息。

    由于国内征信体系尚不完善,完全让投资人独立辨别风险的大环境还未建立,所以,从风险管控角度看,最为传统的房产抵押贷款模式仍然是对投资人而言风险最小的保障方式。

    而房产抵押担保类理财产品在确保每笔投资资金都有一套“足值”的抵押房产做保障时才最安全。其中,“足值”的关键在于房产的清算价值能否全额覆盖投资人的本息。

    “即抛价”是最稳健的估值

    房产抵押担保类理财产品是指借款人以其名下住宅作为抵押担保向投资人申请借款的一类理财产品。在经过公证抵押手续之后,一旦借款人发生违约,无需繁琐的诉讼流程,投资人可直接获得该抵押房产折价或拍卖价款的优先受偿权,在大大提高借款人违约成本的同时,也把风险降到了最低。

    而在处置房产时,当初抵押房产的评估值和成数在一定程度上就成为投资人能否安全回笼资金的关键。一般来说,最高贷款额度通常为房产估值的7成。但这里需强调的是,房产估值往往不等于房产市值,为了抵御房地产市场价格的波动,通常会在房产市价的基础上留有一定的下行空间。

    房产的价格通常有以下三类表现形式:

    (1) 挂牌价:房产中介对外出售的标价,一般留有议价空间

    (2) 成交价:买卖双方经过议价之后的最后成交价格,一般低于挂牌价

    (3) 即抛价:房产即时卖出的价格,一般在成交价的基础上打8.5-9的折扣

    显然,以即抛价进行贷款额度判定的抵押担保模式更安全稳健。作为中国最专业的住宅金融第三方综合服务平台,仟邦资都(www.cgstate.com)始终专注保值变现能力突出的上海优质住宅抵押债权,同时为了更精准的评估房产“即抛价”,与489家房产中介联盟进行合作,以避免房产市值缩水的风险。

    “二次抵押”考验平台风控

    切忌认为有“二次抵押”的房产抵押担保模式就不安全。关键在于经过“二次抵押”之后的抵押房产,它的贷款额度是否是基于房产的剩余价值而评定的。

    二次抵押是对已设有抵押权的房产再次设定抵押权,二次房抵同样有效。若一套已在银行办过抵押贷款的房产申请再次借款,那么一旦借款人违约需处置房产时,它的清偿是按时间先后顺序排的,首次抵押排在前面,后面的抵押权人以此类推。很多投资人发生清偿风险是因为等轮到自己受偿的时候,房产的拍卖价款已不足以赔付自己的投资本息了。可如果按照以下公式来评定借款人的贷款额度就不会发生上述风险,即:最高贷款额度=房产即抛价估值*70%-一抵贷款额度(只接受银行)。

    在扣除一抵贷款额度的情况下,在乘以抵押率,就能确保二抵的抵押权人在房产清偿时能全额覆盖自己的投资本息。

    当然有一种情况是恶意的“重复抵押”,即借款人在前一个抵押权人不知情的情况下,再去其它的地方申请贷款,从而产生多位抵押权人的状况,一旦借款人发生违约,在抵押房产折价清偿时会对前一抵押权人造成不利的影响。

    为了避免上述两种情况的产生,仟邦资都的做法是在办理公证抵押前,先对抵押房产进行产调调查,以确认房产中是否含有抵押权人。在办理公证抵押之后,再对抵押房产进行网签备案,以制约借款人再次抵押房产。

    可见,只有全面考量了房产评估值、成数、二次抵押等因素的才是真正“足值”、安全的房产抵押保障。 
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